因此，对龙港国发花园地块的营销运作，必须从市场调查开始。大市场环境的市场调查，就是通过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查，分析掌握龙港房地产市场的动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，通过区域的环境类比，竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调查分析，为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。
龙港镇位于温州之南，东海之滨，西接104国道和甬台温高速公路，南连经济发达的江南平原，具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积80.7平方公里，总人口23.1万人，其中城区10平方公里，10多万人口，下辖9个办事处，107个村，23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南线、龙港经济的发展
龙港建镇于1984年，龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初，在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分“三大改革”，成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子，被誉为“中国农民自费造城的样板”和“中国第一座农民城”。之后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。2002年被国家建设部授名为“中国印刷城”，如今的龙港，经济保持快速发展，城镇面貌日新月异，投资环境不断优化，社会事业不断发展，先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到2001年全镇国内生产总值38.8亿元，人均收入6066元。
自99年以来，龙港城镇规划建设如日中天，江滨外滩（东方大厦、阳光广场），龙港大道（银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等）销售率都接近90%以上，出现第一波房产热市。但是龙港房地产市场的主要集中在高层开发，由于土地供给、政府规划、利益驱动等原因，高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售。而在多层住宅开发，尤其是具有一定规模、一定居家品质的多层住宅供给量极少。2003年初，龙港房地产市场逐渐回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好，需求量逐渐增大。特别是螯江——龙港二桥的规划，世纪大道，高速公路的接线，为龙港房地产市场的发展注入了新的活力，房产升值不容质疑。并且随“中国第一座农民城“的美誉不断传播，自身印刷、包装、礼品区域规模效益的形成，龙港已构筑成对外辐射和吸引投资人士关注的良好氛围，尤其对金乡、钱库人影响非常之大。购房者则以龙港、金乡、钱库人为主，鳌江、外地人为辅。
自99年以来，龙港楼市的多层住宅建设，特别是上档次的多层住宅小区市场几乎是一片空白，更不用说在规划设计，环境配套上下功夫了。2003年初，随着房地产市场的逐渐回暖，消费者对多层住宅小区需求量的加大，各家开发商对多层住宅市场的看好，多层住宅小区规划建设逐渐出台（如金鑫花苑，锦绣名园等）。
锦绣名园苍南世茂别墅、多层、小高层未动工已圈围墙未定（2003年6月预定
2003年初，随着龙港城市化进程的加快，经济的持续发展，居民购买能力的增加以及对优住宅小区的期望，大多开发商房产总价控制在25-35万之间，面积在95-130㎡房型为三房二厅之间的销售较良好，这在金鑫花苑高预定率可以看出。而高层则由于高额的物业管理费及单价高而销售不是很理想。
一、交通：位于龙翔路与建新路处，在龙翔路与建新路设置出入口，附近有1、2、9路公交车，故交通比较方便。
小区采用人车分流的道路规划，24小时监控，三线入户，智能化门禁系统，确保居家安全。
三、房型布局：以顶式复式及多层住宅布置，共5幢，其中E幢二层将开发为酒店
八、综合评述：因其地段限制，绿化率做到25%，已经不错。但其建筑密度大，容积率过高，是该小区最大的抗性，然金河广场的规划给其抗性顺势弱化。
还有因龙港房地产市场的特殊性，这样有一定规模及在规划设计、物业配套上下一定功夫的小区在龙港尚属不多，并且这样的地段及价位，高预定率现象是正常的了
二、小区环境和配套：小区内有50亩自然河道，分5个独立临水地块，内有二座大型会所与一座广场和各特色小景点，周边有龙港特色幼儿园，龙港高新宾馆，小区采用24小时监控，三线入户，智能化门禁系统，确保居家安全。
三、房型布局：共820套房子，多层、小高层708套，面积控制在100-240之间
八、综合评述：作为政府规划中的大型康居住宅小区，在目前龙港房地产市场的确是别树一帜。并由专业企化公司宣传包装，在规划设计、景观设计及物业配套上在龙港房地产市场都有新的突破。从这些方面看出，业主的确是下了工夫，
国发花园市场位置：“国发花园”的开发把握住了总体市场脉搏：我们在策划销售过程中应当充分认识到以上客观现状。利用好本地的市场空白点。充分挖掘区域客户，营造小区文化气氛，优化居住条件，提高居住质量。吸引周边农村、乡镇居民的眼光。把小区的差异性及唯一性发挥极至，以期打破本项目地处镇郊的差距。使部分镇区享受型客户流入，进一步扩大影响，打破本地居民的固用模式。带给本地消费者物业之外的感受。三管齐下，最终使物业销售成功，最大限量的回笼资金，创造品牌价值。为大家带来名利双丰的良好结果。
4、房型设计以120为主，适合当地的消费需求，有错层、复式等房屋类型，选择面相对较广。
2、生活配套较少，项目附近虽然有西排菜场，有202路、8路等公交车通过，但是对本项目还有一定的距离。
4、区域客户消化有限，必须有大量非区域性，消费群体的导入，以支援我物业的大量消费客户。
5、部分消费群体观念的滞后，及部分居民对自建房的钟爱，对我物业炒作带来相当压力。
6、小区为期房销售，将流失相当,以现房为消费对象的直线群体。并且必需在期房销售过程中投入相当精力。以解决客户消费信心的问题。
综合以上因素，我物业如想在销售上达到迅速去化的目的，必须在价格上、在市场中占据一定优势，以弥补我物业自身缺陷。
价格总趋势低开高走。当然我价格在市场中，价格的攀升在一定难度之上，只是形式上的攀升。在实际销售过程中我销售可灵活控制。如销售趋热，可攀升周期缩短，如销售平稳，可用实际价格放让形式直接让利客户，或用促销形式让利客户，让销售进一步趋热。
观住宅的概念，强调居民良好的的室外风景，尽量争取视觉最佳，每个户型通过阳台和阳光室、景观落地窗、将室外庭园、小区中心、城市景观及河流，使住户有融入风景之感受，增加生活情趣。
5、从建材和设备上塑造物业的差异性物业的建材和设备的选择一定部分高档，不论是建筑用材还是装饰用材，
6、从建筑风格上塑造物业的差异性，让客户从这些建材和设备感觉不同于自建房的享。